Entrevista – Pedro Daltro

Pedro Daltro,  presidente da CCP, fala sobre pioneirismo, qualidade dos ativos e aborda as posturas da empresa no mercado.

Formado em administração de empresas, possui também MBA na Universidade norte americana Vanderbilt. Depois de atuar na Gafisa, na parte residencial, iniciou no mercado imobiliário corporativo pelo lado financeiro, quando aceitou um convite para atuar na GP Investimentos para a criação da BR Properties. Atualmente, ocupa o cargo de presidente da CCP, empresa na qual completa três anos de atuação neste ano.

Felizmente, o mercado imobiliário corporativo brasileiro conta com diversas empresas que têm como objetivo oferecer qualidade em escritórios. Neste excelente leque, obviamente algumas se destacam, por muitos motivos. E um dos fatos que destaca um nome neste mercado é o pioneirismo. Este é o caso da CCP, empresa que participou ativamente, também como referência, em diversas regiões, com ênfase na cidade de São Paulo, com destaque para a região da Faria Lima, um dos principais centros comerciais da capital.

Criada em 2007, a partir de um spin-off da Cyrela, empresa focada no setor residencial, a CCP é, desde então, uma empresa independente. Ainda que no início as ações da nova empresa tenham sido distribuídas para os acionistas da Cyrela, hoje já não existem acionistas em comum. O foco de atuação, direcionado exclusivamente para o mercado corporativo, é voltado para a incorporação e aquisição de ativos para renda, por meio de aluguel.

Atualmente, conforme explica Pedro Daltro, presidente da CCP, a empresa não está fazendo grandes investimentos em incorporação. Segundo ele, a fase é a de colher os investimentos feitos anteriormente, que são, na maioria, em incorporações próprias, ainda que existam na carteira alguns imóveis adquiridos. Segundo ele, possíveis investimentos devem ser aplicados para a aquisição de imóveis para aluguel.

Mas o que fez com que a CCP virasse referência de mercado? Foi sobre essas e outras questões, como a qualidade dos ativos, que Pedro Daltro falou em entrevista exclusiva para a revista Buildings. Confira a seguir!

Quais foram as suas primeiras impressões sobre a CCP quando você começou a atuar na empresa?

Notei que a empresa tem ativos de qualidade, acima da média, e que tinha feito muitos investimentos no período anterior, em desenvolvimento de shoppings centers, galpões e escritórios. Com isso, era uma questão de tempo para a maturação desses investimentos, que foram feitos de 2010 a 2015, com cerca de 2.5 bilhões de reais. E, de fato, a boa qualidade dos ativos me animou a trabalhar na CCP.

Entendo que, mesmo em um período de crise, os bons ativos fazem com que você sofra menos os impactos. Com a saída da recessão, no ano passado, já conseguimos uma performance melhor e estamos indo para o segundo ano de resultados positivos. Mas, enfim, a minha percepção foi essa: uma empresa com excelentes ativos, muitos ativos novos e que estava saindo de um ciclo de investimentos em um momento ruim do Brasil, mas que precisava apenas de tempo para rentabilizar isso. E os resultados recentes mostram que essa previsão estava certa.

A qualidade dos ativos da CCP é o principal diferencial da empresa no mercado?

Sim. Mas temos também a credibilidade dos acionistas. São acionistas que estão no mercado há muitos anos e isso ajuda bastante, pois eles já passaram por diversos ciclos do Brasil. O mercado imobiliário tem ciclos em qualquer lugar do mundo, mas cada um tem suas particularidades. Por isso, é importante ter experiência local. Estamos acostumados e conseguimos viver com isso com mais facilidades. É uma vantagem corporativa. Em resumo, também temos acesso ao capital e conhecemos o País.

Quais foram as mudanças que você fez na CCP?

Quando entrei, tínhamos, então, todos esses investimentos, ao mesmo tempo em que estávamos entrando em um período de recessão. Tivemos que fazer algumas mudanças de estrutura e tivemos que reduzir um pouco, vendendo ativos. Melhoramos a estrutura de capital do negócio e reestabelecemos a rentabilidade e as metas de retorno sobre investimento. Conseguimos alcançar essas metas em 2017 e estamos conseguindo neste ano. Ou seja, conseguimos posicionar a empresa em um novo ciclo de crescimento que deve acontecer nos próximos 12 ou 18 meses. Deu certo e agora podemos colher os frutos. Temos o capital, o que hoje não é algo tão disponível. A minha entrada foi estratégica para isso, mas o sucesso desse ciclo tem muito a ver com a qualidade dos ativos. Conseguir esses bons resultados com ativos não tão bons é muito difícil.

Qual é a sua avaliação do mercado imobiliário corporativo brasileiro e como a CCP se posiciona neste cenário?

Depois de cinco anos de crise, começamos a ver alguns sinais de melhoria. Nesse período de crise, fomos muito pragmáticos para manter o nosso portfólio o mais ocupado possível. Quando muita gente ainda questionava se valia a pena fazer concessões para alugar, nós tomamos a postura de fazer isso, para chegar a uma boa ocupação. Mas fomos um dos primeiros a parar de fazer, por causa dos ativos bem ocupados. Isso acabou e, agora, no segundo trimestre, chegamos ao maior nível de ocupação desde 2014. Para isso, em 2015, em 2016 e no começo de 2017 tivemos que fazer essas concessões para locação. Historicamente, quem faz isso mais rápido também para de fazer mais rápido.

Quando cheguei na CCP, em 2015, estava com a cabeça bem pessimista. O reconhecimento e a percepção de que a crise poderia durar um pouco mais do que se imaginava ajudou para o alto nível de ocupação e, agora, com a melhoria, conseguimos aproveitar isso mais rapidamente.

Não é só nos negócios, mas quando você assume que vai enfrentar problemas, você lida com eles de uma forma melhor. Nesse tempo, vimos bastante flight to quality e isso foi bem acentuado na CCP. Entregamos o Miss Silvia, na Faria Lima, em São Paulo, no começo de 2017, e ele está quase todo locado. Esse é um exemplo do que estou falando. Já não falamos mais de concessões, porque não temos muitos espaços vagos para locação.

A CCP foi pioneira em empreendimentos de alta performance, inclusive na região da Faria Lima. A exemplo do Faria Lima Financial Center, que foi entregue em 2002 e ainda é competitivo, como vocês chegaram a esse diferencial de padrão construtivo?

Nisso, não tem mérito meu não, e sim de quem já passou pela CCP. Trata-se de pensar em um horizonte de longo prazo, de pensar neste mundo de compartilhamento no qual vivemos. Naquela época, não era comum ouvirmos falar sobre isso, mas ouvíamos falar sobre lajes maiores, nas quais as pessoas poderiam trabalhar em áreas mais abertas, com pé-direito relativamente alto, com espaços de convivência… Tudo isso foi pensado pelas pessoas que passaram pela CCP antes de mim, sempre com foco na qualidade. Se você entrar em um empreendimento da CCP, percebe o cuidado com os halls, com os lobbys, a eficiência no uso dos espaços… dificilmente você vê a mesma coisa em outros prédios. Isso garante a longevidade. A CCP sempre acompanhou as tendências de fora. Agora, estamos de olho no que chamamos de amenities, que são os serviços. Estamos focando nisso, desde darmos bicicletas até oferecer ginástica funcional. Estamos até oferecendo palestras de meditação, manicure… todo tipo de serviço que leva facilidade para o usuário ajuda muito.

Não me lembro de prédios com ginástica funcional, por exemplo. Não me lembro de nenhum locador que cria
e convida os locatários para grupos de inovação, como nós fazemos, compartilhando, até mesmo, as nossas
experiências de inovação. Estamos trazendo isso para os nossos usuários e é algo que faz diferença. Até mesmo um café de qualidade ajuda bastante, assim como um sistema de parceria com restaurantes locais… Temos discutido bastante sobre isso, até mesmo com startups, para entender o que pode ser oferecido ao locatário.

Especificamente sobre a infraestrutura dos empreendimentos, como vocês mantêm tudo em ordem?

Acompanhamos isso o tempo inteiro. Existem locatários que exigem uma infraestrutura mais “pesada”. É
crucial. Você precisa ter um heliponto decente, elevadores e catracas modernas, condições para a instalação de
geradores, etc. Muitos locatários exigem isso e é preciso se modernizar.

Durante certo período, a CCP operou no mercado de condomínios logísticos, em parceria com a Prologis. Vocês vão voltar a atuar neste mercado?

Hoje, só temos um projeto, um terreno, para desenvolver na Rodovia Presidente Dutra com a Rodovia Fernão Dias, na cidade de São Paulo. Esse não faz parte da joint venture com a Prologis. Teremos 120 mil metros quadrados em galpão e devemos começar o projeto no ano que vem. Em relação à Prologis, foi um excelente relacionamento, que durou mais do que a média das joints ventures. Mas quando precisávamos arrumar a casa, como disse anteriormente, precisávamos vender ativos. E o mais natural era vendermos os ativos da joint venture. Além disso, existia esse interesse das partes, de cada um seguir por si só. Foi muito natural.

“Entendo que, mesmo em um período de crise, os bons ativos fazem com que você sofra menos os impactos. Com a saída da recessão, no ano passado, já conseguimos uma performance melhor e estamos indo para o segundo ano de
resultados positivos.”

“Existe uma busca por conveniência. Hoje, as pessoas trabalham cerca de 10 horas. Some nisso 30, 60 minutos de trânsito, na ida e na volta. Se assumirmos que a pessoa dorme 8 horas, sobram duas horas para ela fazer o que quer fazer da vida. E trazer conveniência para dentro do prédio é otimizar o tempo do usuário.”

Eles queriam trazer mais capital e a gente queria ajustar o capital e crescer no setor de escritórios.

De um ponto de vista analítico, qual é sua avaliação do mercado, como representante de uma empresa que tem o costume de adquirir e incorporar empreendimentos?

Ao longo do tempo, o mercado foi ficando mais parecido com o que existe de mais moderno lá fora. O tamanho das lajes, as lajes quadradas… isso já era visto no exterior antes de chegar aqui. No Brasil não chegava isso porque faltava capital para investimento. Com essa modernização, mudaram também todas aquelas questões de administração e de assembleias de condomínio, por exemplo. Na medida em que o Brasil foi melhorando, começamos a fazer algo mais parecido com o que é feito lá fora. Surgiu a questão do meio ambiente, da certificação ambiental, e hoje isso não é mais uma novidade. Hoje, existe a preocupação com eficiência energética, com economia de água, tratamento de esgoto… antes não tinha isso, porque não tinha dinheiro. Sem citar nomes de prédios, mas se você comparar os prédios da antiga Faria Lima para a nova, a diferença é brutal, em tudo, no hall, na laje, no pé-direito, nos elevadores, etc. Andando por dois quilômetros na avenida, cruzando a Av. Cidade Jardim, você percebe isso, ainda que existam exceções. Dá para ver a evolução do mercado até mesmo sem entrar nos prédios.

Como está o direcionamento da CCP em relação a desenvolvimentos e aquisições? Existe alguma região de maior foco?

Temos olhado bastante para as aquisições. Ainda não vale a pena desenvolver, por causa do ponto do ciclo
no qual estamos, e isso é natural, por estarmos saindo da recessão. O Brasil até que, pode-se dizer, já saiu,
mas não saiu com a velocidade que a gente gostaria. A economia cresceu, e deve crescer mais. Mas, com isso,
é natural que neste primeiro momento compense mais fazer aquisições do que desenvolver. Temos o capital, por causa dos ajustes que fizemos, e vai ser sempre uma questão de preço. Em relação à localização, dificilmente faremos algo fora de São Paulo e Rio de Janeiro. Em São Paulo, olhamos para as regiões da Faria Lima e da Chucri Zaidan, no Rio, mais o centro.

A CCP tem muitos anos de história, mas se mantém sempre atualizada e alinhada com novas tecnologias. O que a empresa está estudando neste sentido?

O próximo vetor é focar nos halls. Os halls ainda têm muito espaço para melhorar, para colocarmos mais tecnologia e para serem cada vez mais digitalizados e atualizados. Nos EUA, você vê muitas coisas, mas, por aqui, os espaços são muito clássicos. As questões relacionadas ao acesso também, por aqui é tudo manual. Por exemplo: nós já utilizamos a biometria, já é um bom avanço. Mas vejo, também, um aprimoramento da eficiência energética, com evoluções como a redução do tamanho e no preço dos painéis solares. A ideia é sempre acompanhar todas as questões, mas acredito que essas são as principais.

Em relação à essa frente de ofertas de serviços, o que vocês estão estudando?

Sempre estamos estudando e acompanhando isso. É preciso ser um pouco paranoico, e nós somos. Estamos
sempre consultando os locatários para entender o que pode ser colocado. Existe uma busca por conveniência.
Hoje, as pessoas trabalham cerca de dez horas. Some nisso 30, 60 minutos de trânsito, na ida e na volta de casa. Se assumirmos que a pessoa dorme oito horas, sobram duas horas para ela fazer o que quer fazer da vida. E trazer conveniência para dentro do prédio é otimizar o tempo do usuário, por meio de um salão de beleza ou um engraxate, por exemplo. O nosso próximo passo é estabelecer um serviço de entregas dos produtos que são vendidos nos nossos shoppings centers nos nossos prédios da Faria Lima. Entendemos que esse tipo de trabalho tem investimento muito baixo ou zero, então vale a pena.