Gestora investe R$ 80 milhões na requalificação de prédio de 20 mil m² na Rua da Consolação e aposta na falta de escritórios modernos na região.
São Paulo, 30 de setembro de 2026 – O retrofit corporativo começa a ganhar espaço em uma região de São Paulo que passou anos concentrando projetos residenciais. Agora, a requalificação de edifícios antigos também começa a mirar empresas.
Notícia do Metro Quadrado aponta que a gestora Ilion Partners captou R$ 80 milhões com investidores para modernizar um prédio de aproximadamente 20 mil m² na Rua da Consolação, construído na década de 1970.
O objetivo final da gestora é estabilizar o ativo em uma janela de 18 a 24 meses para depois colocá-lo no mercado.
“Vai depender de como estará o mercado daqui a dois ou três anos, mas a expectativa é vendê-lo na faixa de R$ 100 milhões a R$ 150 milhões”, disse Maxime Barkatz, sócio-fundador da Ilion, ao Metro Quadrado.
O projeto representa a primeira iniciativa integralmente corporativa da gestora. Antes disso, a empresa havia realizado uma experiência pontual com uma laje comercial no Copan.
O empreendimento, chamado Edifício Consolação, busca aproveitar uma mudança importante no perfil do Centro de São Paulo. A região do Baixo Augusta, Consolação e República ampliou a oferta de moradia, gastronomia e cultura.
Entretanto, a oferta de escritórios ainda permanece limitada. Segundo a Ilion, grandes consultorias sequer acompanham regularmente estoque, vacância e preços corporativos nessa área.
Centro de São Paulo abre espaço para o retrofit corporativo
A estratégia da gestora parte justamente dessa lacuna. Enquanto novos empreendimentos corporativos se concentram em regiões consolidadas, edifícios antigos podem oferecer áreas amplas em localizações já estruturadas.
Nesse sentido, o Edifício Consolação terá lajes de aproximadamente mil metros quadrados e 20 vagas por andar. Essa configuração diferencia o imóvel de muitos prédios menores existentes na região.
Atualmente, o imóvel conta com apenas 8,3% de taxa de vacância, distribuído em 12 andares de escritórios. E conta com dois inquilos. No térreo, oito das dez lojas também estão em processo de locação, com foco em gastronomia, cultura e serviços.
Além disso, após o retroft, o projeto pretende atrair empresas de tecnologia, startups e negócios ligados às chamadas indústrias criativas. O público inclui agências de publicidade, propaganda, marketing, moda, arquitetura e design.
A obra deve terminar no fim de 2027. Enquanto isso, a gestora trabalha na aprovação do projeto dentro do Requalifica Centro, programa municipal criado para estimular a requalificação de imóveis antigos.
Aluguel abaixo da Paulista pode ser parte da estratégia
A referência mais próxima para o projeto está na Avenida Paulista. Atualmente, a taxa vacância de escritórios de alto padrão na região está abaixo de 5%, segundo dados da Buildings, enquanto o aluguel médio alcança aproximadamente R$ 150 por m².
A Ilion pretende trabalhar com valores equivalentes a 50% a 65% desse patamar. Dessa forma, o preço se torna um dos principais argumentos comerciais para empresas que buscam localização central.
A estratégia também acompanha um momento de menor disponibilidade de grandes espaços corporativos em São Paulo. No segundo trimestre de 2026, também segundo da Buildings, a vacância dos escritórios de alto padrão chegou a 12,6% na capital, o menor nível em 17 anos, segundo levantamento da JLL.
Embora o Centro tenha dinâmica própria, a redução da oferta em outros polos corporativos ajuda a contextualizar a oportunidade para ativos que consigam combinar localização, qualidade e preço.
Retrofit transforma prédio antigo em ativo corporativo
O caso da Consolação também mostra como o retrofit deixou de representar apenas uma alternativa arquitetônica. Atualmente, investidores utilizam a requalificação para reposicionar ativos, melhorar sua eficiência e atender novas demandas corporativas.
Segundo a Cushman & Wakefield, o retrofit corporativo ganhou espaço no Brasil diante da escassez de terrenos bem localizados, das mudanças provocadas pelo trabalho híbrido e da busca por maior eficiência dos edifícios.
A consultoria também aponta potencial de valorização de até 30% no valor do metro quadrado em edifícios retrofitados, além da possibilidade de reduzir custos operacionais.
Por outro lado, a modernização também responde a uma questão ambiental cada vez mais relevante para o setor imobiliário.
O setor de edificações e construção responde por cerca de 37% das emissões globais de CO₂, segundo o relatório 2025-2026 do Programa das Nações Unidas para o Meio Ambiente. Além disso, o setor representa quase metade da extração global de materiais.
Nesse contexto, reaproveitar estruturas existentes pode reduzir a necessidade de novos materiais e evitar parte das emissões associadas à demolição e à construção.
O próprio PNUMA destaca o reaproveitamento de edificações existentes como uma das estratégias para reduzir o carbono incorporado na construção.
Requalifica Centro amplia o ambiente para novos projetos
Em São Paulo, o poder público também criou mecanismos específicos para estimular esse mercado.
O Requalifica Centro estabelece incentivos fiscais e urbanísticos para edifícios antigos localizados na região central. A legislação permite benefícios como remissão de créditos de IPTU, isenção temporária do imposto e redução do ISS para determinados serviços relacionados à requalificação.
Além disso, a regulamentação prevê mecanismos para simplificar a aprovação dos projetos. Em 2026, a Prefeitura ampliou o perímetro do programa e consolidou sua abrangência dentro da Área de Intervenção Urbana do Setor Central.
O movimento já apresenta resultados. Ao final de 2025, 48 edifícios estavam em processo de requalificação urbana, entre projetos aprovados pelo Requalifica Centro e empreendimentos credenciados na Subvenção Econômica.
Deste total, segundo dados da Prefeitura de São Paulo, oito projetos tinham uso comercial, incluindo hospedagem e escritórios. Outros nove empreendimentos já haviam concluído as obras e recebido o certificado de conclusão da requalificação.
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Aposta está na estabilização do ativo
No caso do Edifício Consolação, a Ilion não pretende apenas modernizar o prédio e colocá-lo imediatamente à venda.
A estratégia prevê uma etapa de estabilização entre 18 e 24 meses depois da conclusão e ocupação do empreendimento. Assim, a gestora pretende consolidar contratos, reduzir a vacância e fortalecer a geração de receita antes de buscar uma saída.
A expectativa considera uma TIR próxima de 20% para o investimento. Posteriormente, a Ilion avalia vender o ativo por um valor entre R$ 100 milhões e R$ 150 milhões.
O resultado, naturalmente, dependerá das condições do mercado imobiliário nos próximos anos. Ainda assim, o projeto evidencia uma mudança relevante na lógica de ocupação do Centro.
O Edifício Consolação pode, portanto, funcionar como um laboratório da estratégia de retrofits. Se a demanda por escritórios acompanhar a requalificação urbana da região, prédios antigos podem deixar de representar apenas estoque obsoleto.
Eles podem se tornar, ao contrário, uma nova fronteira para o mercado corporativo paulistano.
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