Saúde e economia

Foto: Kate-sade

Como manter os empreendimentos durante um período de isolamento social

Com a necessidade de isolamento social, resultado das medidas para evitar a disseminação da Covid-19, as edificações sofreram – e ainda estão sofrendo – um impacto de ocupação, especialmente quando abordamos os prédios de escritórios. Com exceção de alguns casos isolados – como de empresas de call center ou da área da saúde – os empreendimentos tiveram uma queda drástica na ocupação. Na grande maioria dos casos, estamos falando de torres que estão vazias ou muito pouco ocupadas, e essa situação requer atenção sobre vários pontos como, por exemplo, o cuidado com o consumo excessivo de energia elétrica e de água e com a qualidade do ar. Uma observação à parte: esses empreendimentos, ainda que estejam com ocupação baixa, estão mantendo equipes locais trabalhando, em regime normal ou operacional. Então, o primeiro cuidado deve ser justamente com essas pessoas, para que o contágio seja evitado.

Toda essa situação criou um desafio para as empresas, sobretudo por causa de complicações econômicas. Muitas estão sofrendo com quedas bruscas de faturamento e buscando descontos, protelação de pagamentos e renegociação de contratos de aluguel. Essa postura cria um desafio também para os proprietários, que precisam manter os espaços em ordem e com a manutenção em dia, mesmo com possíveis atrasos nos pagamentos de condomínio e aluguel. Por isso, é importante fazer um trabalho de reavaliação e adequação de sistemas e do funcionamento, com foco na redução de custos. No CTE, temos clientes que já possuem sistemas que têm esse objetivo, mas estão nos procurando justamente para fazer mudanças para uma situação de baixa ocupação. E essa medida, certamente, vai ajudar bastante para que o empreendimento seja mantido adequadamente mesmo em tempos nos quais a entrada de capital está caindo.

Água e energia elétrica

O primeiro passo para gerar economia durante a quarentena é identificar os consumos de água e energia, considerando a nova situação. É preciso entender os motivos desses consumos, assim como onde eles ocorrem. Com base nessa análise, é possível entender quais economias podem ser feitas sem comprometer o funcionamento e a operação da edificação. Em artigos que escrevi para edições anteriores da revista Buildings, abordei a importância das edificações possuírem medidores setorizados e, neste momento, essa é uma forma de organização que faz toda diferença.

O próximo passo, depois de conhecer esses consumos, é fazer um acompanhamento 24 horas, durante a semana e nos finais de semana. Com isso, é possível entender em qual horário o consumo começa a aumentar e como ele segue ao longo do dia de operação, até mesmo para entender como os usuários tratam os recursos. Esse mesmo mapeamento deve ser feito também nos momentos nos quais o prédio está vazio. Com esses dados em mãos, uma ação importante é monitorar o consumo noturno. Muitos sistemas podem estar gastando recursos sem que haja necessidade: o excesso de gastos pode aparecer, por exemplo, na iluminação das escadas, dos halls de elevadores, da recepção, nos transformadores (para alta tensão) e no sistema de condicionamento de ar.

É comum que muitos facilities managers atribuam o consumo noturno aos locatários, apontando como culpados os CPDs, possíveis dispositivos de iluminação e computadores que ficam ligados. Mas nem sempre é o que acontece, segundo estudos que fizemos. Novamente, a medição setorial é importante, porque permite a identificação separada do consumo dos locatários e das áreas de uso comum. Com isso, é possível trabalhar para conseguir reduções, inclusive por meio de comunicados de consumo excessivo nas áreas privativas durante a madrugada, o que pode ajudar o locatário a identificar algum problema de instalação, de comportamento das pessoas ou de funcionamento de sistemas.

E não é somente o consumo de energia que deve ser foco de atenção, é preciso, também analisar o consumo de água. Por mais que a utilização desse recurso não seja constante e tenha aumentos pontuais ao longo do dia – basicamente por meio do consumo nos sanitários – a atenção deve ser voltada, por exemplo, para torres de arrefecimento de ar-condicionado. Nessa instalação, especificamente, é preciso checar se existem vazamentos. Para sistemas que não possuem acompanhamento automatizado, é possível aplicar uma metodologia mais manual: cortar o abastecimento do reservatório, garantir que não existam outros consumos e fazer uma medição da altura da água quando o funcionamento do empreendimento terminar. No dia seguinte, no primeiro horário, basta avaliar se a altura caiu. Esse método permite avaliar a existência de vazamentos, bem como o tamanho deles.

Mas, mais importante do que isso, é entender se não existe consumo excessivo, já que o prédio não está totalmente ocupado. Se o empreendimento contar com um sistema inteligente de monitoramento, essas análises de consumo – tanto de água quanto de energia – são muito mais fáceis, organizadas e detalhadas, seja em sistemas principais ou segmentados. Esse tipo de sistema, além de emitir alertas de consumo, serve para que o gestor possa comparar os consumos antes e depois das intervenções, checando a efetividade das ações tomadas. Caso não exista um sistema automatizado ou medição setorizada, é possível realizar as medições manualmente, diariamente, e, da mesma forma, avaliar possíveis quedas de consumo geradas pela queda na ocupação ou por intervenções, manutenções e mudança de programações de funcionamento.

Ações

A primeira ação recomendada é reduzir o consumo ao máximo por meio do desligamento de sistemas e áreas que não estão ocupadas, como áreas de estacionamento, que não estão sendo utilizadas, favorecendo o uso das áreas que possuem iluminação natural. Nos espaços da garagem, a redução no consumo pode acontecer com o desligamento da iluminação e do sistema de exaustão de ar.

Outras áreas, como halls de elevadores, escadas de emergência e escadas de circulação, também estão sendo pouco utilizadas. Esses espaços devem ser analisados para que se chegue à conclusão sobre o desligamento deles, ou, ao menos, sobre possíveis reduções de consumo, como com base em horários de funcionamento. Claro, sempre é preciso levar em consideração a segurança.

Outro sistema que pode ser foco de melhorias é o dos elevadores. Ainda que fiquem em stand-by, esses sistemas consomem muita energia, por isso, durante a madrugada, é importante desligar o maior número possível de elevadores. Durante os horários de funcionamento, uma análise de ocupação pode revelar a possibilidade de desligar alguns deles, seja por quantidade reduzida de usuários, seja por zonas. Obviamente, é preciso consultar o fabricante ou a empresa de manutenção para entender se esse desligamento pode ser feito sem prejudicar o sistema.

Ar-condicionado

Um dos grandes vilões do consumo de energia é o sistema de ar condicionado. Temos prédios com sistemas centrais mais robustos, como centrais de água gelada, e outros com sistema central somente para refrigeração de unidades individuais, além dos que possuem sistemas individuais autônomo com é o caso do VRF. Em relação a esse ponto, a primeira medida é clara: considerando o perfil de sistema e de ocupação, é necessário entender em quais horários do dia o sistema é realmente fundamental e monitorar esse uso.

É comum que os sistemas de ar-condicionado sejam ligados algumas horas antes da ocupação, para que as áreas estejam resfriadas quando os usuários chegarem. Mas, com a ocupação reduzida, é possível atrasar o horário de acionamento, até mesmo por que estamos abordando sistemas dimensionados para atender áreas com mais pessoas. Essa medida pode ser aplicada tanto nos sistemas de água gelada quanto nos sistemas VRF. Nos VRFs, é possível, ainda, ligar apenas algumas unidades evaporadoras em áreas específicas ou segundo a ocupação.

Em sistemas de condensação para VRF ou Self, nos quais existe fornecimento de água de condensação para os pavimentos, existe um ponto de atenção: VRFs conseguem trabalhar com temperaturas na faixa de 30 °C a 31 °C, então, é possível sair dos convencionais 27 °C ou 29 °C, elevar um pouco a temperatura e avaliar se o sistema de condensação está realmente sendo modulado de acordo com a demanda. Ou seja: a sua lógica de programação está realmente ligando somente a quantidade necessária de torres para a temperatura pretendida? Toda essa lógica ajuda para que a economia seja feita, mas garantindo que as áreas que estão sendo utilizadas, bem como as áreas que funcionam 24 horas por dia, sejam devidamente atendidas.

Outra medida que pode ser tomada é em relação ao desligamento total do sistema em casos específicos. É possível que determinados andares estejam sendo desocupados mais cedo e, com isso, é interessante mudar o horário do desligamento automático. Se não houver automação, o processo de desligamento pode ser realizado manualmente, assim que o local ficar vazio.

Outros sistemas

É claro que cada caso precisa ser analisado à parte, mas é possível, também, conseguir economia por meio do estudo do uso das bombas, por meio da redução da pressão e da vazão. Isso influencia, até mesmo, na capacidade dos chillers, o que pode, inclusive, ajudar na economia de energia.

Outro exemplo é o sistema de exaustão. Neste caso, é possível desligar, por exemplo, a exaustão nos estacionamentos que não estão funcionando. Nos que estão funcionando com uso reduzido, pode-se estabelecer horários específicos para ativação, como na parte da manhã, na hora do almoço e na hora da saída. Dessa forma, o sistema já é eficiente para retirar as partículas de CO² do ar.

Para o sistema de pressurização de escadas, temos, em alguns edifícios, a orientação do Corpo de Bombeiros para que ele seja mantido ligado. Mas, sem ocupação, é possível verificar se existe a possibilidade de desligamento modulado ou total, no caso de prédios que estão 100% desocupados.

Cuidados

Entre os pontos que podem ser foco de redução de gastos, alguns geram desafios, como é o caso da qualidade do ar, justamente pelos riscos de transmissão da Covid-19. O primeiro ponto de atenção é o volume de ar. Obviamente, se a área estiver desocupada, não é preciso fazer renovação do volume de ar. Do contrário, no caso de espaços ocupados, a indicação é para que o volume de ar seja aumentado, ainda que a ocupação seja baixa. Mesmo que essa medida aumente o consumo de energia, é importante para a redução de possíveis partículas de Covid-19 no ar. Durante a noite, esse volume pode ser reduzido, já que o desligamento não é indicado. Onde for possível, uma boa ideia é deixar as janelas abertas, já que, neste momento, o ar exterior é muito mais eficiente para manter a salubridade.

Para a renovação do ar, é preciso trabalhar para evitar que o ar seja recirculado, especialmente quando as ocupações aumentarem. Seja manualmente, seja por meio de sistemas automáticos, é necessário evitar que o ar externo seja misturado com o ar de retorno. Para isso, pode ser preciso fechar os dampers ou reprogramar o sistema de ar condicionado para que ele trabalhe com 100% de ar externo. Isso vai, sim, aumentar o consumo de energia, pois o sistema precisa trabalhar o tempo todo com o ar externo, e não com a mistura dele com ar que foi refrigerados anteriormente, mas não dar atenção a esse ponto pode causar, até mesmo, a contaminação de pessoas entre diferentes pavimentos. Onde existe roda entalpica, é preciso que ela seja desligada, pois é um sistema que trabalha, justamente, com a mistura do ar interior com o exterior.

Ainda sobre a necessidade de renovação de ar, é preciso olhar para as áreas de staff, que geralmente são ambientes fechados e sem renovação de ar. Como estamos abordando áreas de apoio para limpeza, manutenção, segurança e automação – ou seja, áreas que precisam estar ativas – é importante instalar um sistema de renovação de ar que não tenha mistura do ar interno com o externo. Se isso não for possível, podem ser utilizados equipamentos específicos que têm a capacidade de tratar o ar e remover vírus. Contudo, são equipamentos que são caros e possuem capacidade de filtragem que não ultrapassa 15 metros quadrados.

É importante que eu compartilhe com vocês que tenho notado que alguns empreendimentos estão tomando algumas medidas não muito eficientes. Por exemplo: a limpeza mais profunda dos filtros de ar externo não contribui para a renovação e melhorias da qualidade do ar. Alterar a umidade do ar interno também é algo que não reduz a dispersão de contaminantes. A filtragem em sistemas de retorno de ar também não é algo indicado, justamente devido à mistura de ar, a não ser que existe um alto nível de filtragem que tenha capacidade para remover vírus, como filtros HEPA e filtros restritivos que normalmente são utilizados em hospitais e instalações de saúde.

Outro ponto de atenção são os resíduos. Os resíduos gerados nos pavimentos e nos banheiros, bem como as luvas Escritório & Industrial 37 e as máscaras, são perigosos e potencialmente contaminantes, pois contém secreções e resíduos da respiração das pessoas. Por isso, é importante criar procedimentos para reduzir os riscos de contágio. A remoção de resíduos precisa ser melhorada e os cuidados devem ser repassados para os ocupantes, que precisam separas máscaras, luvas e papel utilizado no banheiro.

As equipes de limpeza precisam ser orientadas para desinfetar os sacos durante a coleta, com álcool ou solução de água sanitária com água. Não há um consenso sobre como luvas e máscaras precisam ser descartados, mas são considerados como materiais infectantes. Ainda assim, a indicação é que esse material seja descartado em área específicas e controladas, o que permite maior controle e desinfecção. Se houver um ambulatório ou outro ambiente que acumule muito descarte desses materiais, pode ser interessante separar isso como descarte de material infeccioso e destinar para coleta de resíduos de saúde, como acontece nos hospitais. Embora exista um aumento de custo, é uma medida que traz mais segurança, sobretudo quando existem volumes mais significativos.

Os órgãos internacionais de saúde apontam que os dejetos das pessoas são potencias contaminantes e, por isso, as áreas de sanitários também devem ser foco de melhorias. É preciso, por exemplo, comunicar aos usuários que as bacias devem estar fechadas na hora da descarga. Do contrário, as partículas contaminantes que podem ser lançadas pelos jatos podem aumentar a proliferação de vírus e bactérias. A extração de ar desses ambientes deve ficar ligada 24 horas por dia e em sistemas que não misturem o ar com o ar de outros ambientes. Nos locais sanitários que possuem janelas abertas, é importante avaliar se o ar que sai pelas janelas não está indo para áreas com pessoas ou locais que possam ser vias de contaminação. Se esse for o caso, é importante avaliar o fechamento da janela e a instalação de um sistema mecânico para extração ou o isolamento das áreas que recebem esse ar.

Novamente, é preciso aumentar a atenção ao staff e visitantes. É interessante posicionar elementos de comunicação visual que instruam sobre a forma correta de lavar as mãos, bem como criar mais espaços para lavagem de mãos espalhados pelas áreas técnicas. A ideia deve ser sempre existir um local próximo para lavar as mãos. Também é importante orientar todos sobre a distância correta para a comunicação verbal e o uso correto de máscaras, além de oferecer esse material para o pessoal de atendimento. Para esses, inclusive, é interessante reforçar a proteção com viseiras, além das máscaras. Essas pessoas falam diretamente com outras e em uma altura que as expões à contaminação, por meio da saliva de quem está falando. É possível, também, criar outras proteções, como chapas de acrílico. Para checar os documentos, é ideal que não exista contato. Já existem dispositivos nos quais as pessoas colocam o documento em uma área de acrílico ou vidro, na qual o profissional do controle de acesso somente olha, sem precisar pegar com a mão.

Além da comunicação para lavagens das mãos e distanciamento, ainda é preciso reforçar outras comunicações, como o uso do álcool gel, o cuidado com o contato com superfícies, a forma correta de tossir ou espirrar (cobrindo a boca e o nariz com o antebraço ou com o ombro), lembretes sobre o fechamento dos vasos sanitários e sobre o locais para descarte de máscaras, luvas e lenços usados. É preciso reforçar a importância da disponibilização de álcool gel e os protocolos de limpeza nas áreas onde existem muitos riscos, como na recepção, nos corrimão das escadas, nos elevadores, nos halls dos elevadores e nas catracas, áreas que devem ser higienizadas a todo momento.

A comunicação é importante, também, para evitar que as pessoas que entram no prédio aumentem o contágio. É importante criar um fluxo de comunicação contínua que permita que qualquer caso suspeito ou confirmado seja reportado para um comitê de crise formado pelo síndico, pelos condôminos e pelos facilites managers dos locatários. Se um pavimento foi contaminado, a contaminação pode chegar até as áreas de uso comum, então é preciso definir algumas coisas, como as ações a serem tomadas para informar todos os usuários.

Outras medidas podem ser aplicadas pelo condomínio, como medição de temperatura de quem entra ou, pelo menos, de uma amostragem. Também é possível adquirir sistemas de medição de saturação de oxigênio para fazera medição de todos ou de uma amostragem. Isso permite que dois sintomas da Covid-19 sejam detectados. Por mais que algumas pessoas não tenham febre, elas podem ter saturação baixa de oxigênio e isso indica a probabilidade de contaminação, às vezes até em estágio avançado.

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