Confira a prévia dos dados do 3º TRI em São Paulo e Rio de Janeiro

Ainda existem dúvidas sobre o tamanho do impacto trazido pela crise de saúde no mercado de escritórios. Para entender melhor o cenário trouxemos uma prévia dos dados do mercado imobiliário corporativo em São Paulo neste 3º trimestre.

Estamos a poucos dias do fechamento do trimestre, por isso é importante explicar como funciona esse processo de pesquisa que a Buildings realiza. Nós deixamos os últimos 250 edifícios classe A para serem atualizados no final do trimestre justamente para que no fechamento os números estejam o mais atualizados possíveis.

Esses são os empreendimentos que ditam as tendências. São aqueles locados por grandes empresas.

Mercado classe A em São Paulo

O que os números prévios mostram da performance até este momento?

O primeiro ponto que ressalto é sobre a quantidade de edifícios, já que tivemos o acréscimo de um empreendimento: a entrega do Birmann 32. Foi um grande marco para a cidade. É um prédio de aproximadamente 50 mil m² e, apesar de estar 60% locado, ainda possui 40% de disponibilidade. Caso você ainda não conheça, confira a visita que fizemos ao local e entrevista que realizamos com Rafael Birmann, clicando aqui.

O segundo número é de estoque total: saímos de 4,33 milhões de m² para 4,84 milhões de m². Por enquanto a absorção liquida tem sido negativa e isso é um marco, do ponto de vista de performance do mercado de escritórios.

Se olharmos a série histórica, de 2005 até 2020, tivemos pouquíssimos trimestres com absorção líquida negativa e nunca tivemos dois trimestres com absorção líquida negativa recorrente, um na sequência do outro. No segundo tri ela também foi negativa em 16 mil m².

Falando sobre o estoque disponível, tivemos uma crescente: saímos de 545 mil m² para 604 mil m². Esse estoque tem basicamente dois motivos: aumento por conta da devolução de escritórios e também novos empreendimentos que surgiram.

Por fim, levando em consideração esses números, provavelmente teremos uma elevação na taxa de vacância. Saímos de uma taxa de vacância de 11,7% no primeiro trimestre para 13,5% no segundo, e fecharemos com aumento, chegando em cerca de 14,8% (número prévio do 3TRI).

Vale destacar que temos ainda alguns empreendimentos para serem entregues em 2020, que se somados chegam em 207 mil². É possível que algum habite-se possa ser postergado para o próximo ano e isso mudaria essa situação.

Além disso, há ainda o estoque hoje ocupado, mas que os inquilinos já notificaram os proprietários sobre a devolução do espaço. Esse número soma algo em torno de 78,9 mil m² classe A.

Considerando todas essas variáveis, chegamos a uma prévia para o 4º trimestre de 20,7% de taxa de vacância. Claro que ainda há muita coisa para acontecer até lá e estas outras variáveis podem alterar o número.

Uma ressalva importante é que, se de fato a taxa de vacância fechar em 14,8% no 3º trimestre ou até mesmo 20% até o final do ano, não é o pior cenário que o mercado imobiliário já enfrentou. Vale lembrar que em 2017, com a crise imobiliária, a vacância chegou em 25%.

Mercado classe A no Rio de Janeiro

Na cidade carioca são 129 edifícios de alto padrão, com estoque total de 1,8 milhão de m².

Dois índices que não mudaram no Rio de Janeiro: o número de edifícios (129) e o estoque total (1,8 milhões de m²).

O estoque ocupado continua crescendo, apesar da crise. Enquanto São Paulo retroagia em m² ocupados nestes últimos meses, o Rio de Janeiro aumentava a ocupação. Algo pequeno, mas importante de ser destacado.

A absorção líquida foi positiva em 5 mil m² do primeiro para o segundo trimestre. E quando olhamos os números do 2TRI para a prévia do 3TRI, o estoque ocupado também cresceu: saindo de 1,103 milhões m² para 1,108 milhões m² ocupados. O estoque também caiu e a taxa de vacância é praticamente a mesma.

Existe, ainda, uma atividade construtiva muito baixa na cidade, fato que acaba sendo positivo para não alavancar a taxa de vacância. Apenas 24,8 mil m² estão previstos para serem entregues, mas que será ocupado pela Alerj.

A previsão de vacância continua em torno de 38%, que é grande para o universo classe A, mas permanece estável até o final de 2020.

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