Artigo escrito por Marcos Alves, CEO da RealtyCorp
Uma data não será esquecida por muitos, tampouco deixará os livros de História sem o devido registro: 11 de março de 2020. Já se foram quase seis anos desde a declaração da pandemia da Covid-19 e, por um longo período, empresas, governos e mercados operaram em modo de contingência, à espera de uma mudança definitiva.
Fecha escritório, envia laptop e cadeira para a casa do colaborador, faz live, migra para o online, ensaia a volta ao presencial e regressa às pressas para o home office: o que parecia um choque temporário revelou-se, pouco depois, um processo estrutural de reorganização do trabalho e, consequentemente, do mercado imobiliário corporativo.
Assim, entre 2020 e 2022, o setor viveu um período de incerteza inédita. A adoção forçada do trabalho remoto colocou em xeque a função tradicional do escritório, enquanto proprietários lidavam com devoluções de áreas, renegociações contratuais, aumento da taxa de vacância e pressão sobre preços.
O impacto foi generalizado, mas não homogêneo. A partir de 2023, tornou-se evidente que a recuperação ocorreria em velocidades distintas, determinadas pelo tipo de ativo, pela localização e, sobretudo, pela capacidade de adaptação às novas exigências das empresas.
São Paulo e Rio de Janeiro: o fim do mercado médio
No segmento de escritórios corporativos, São Paulo demonstrou resiliência, mas passou por uma transformação profunda.
Assim, a capital paulista deixou de ser um mercado uniforme e tornou-se claramente segmentada. Além disso, o chamado flight to quality ganhou força à medida que empresas aproveitaram o período de reprecificação para migrar de edifícios antigos para ativos de alto padrão. A motivação foi priorizar localização estratégica, infraestrutura tecnológica, eficiência operacional e bem-estar dos colaboradores.
Do mesmo modo, os números ajudam a explicar esse movimento.
A taxa de vacância em São Paulo, que girava em torno de 14% no pré-pandemia (4T/2019), atingiu seu pico em 2023, chegando a 21,3%, refletindo devoluções e incertezas em torno do modelo híbrido.
No entanto, o mercado de escritórios corporativos da cidade de São Paulo encerrou o quarto trimestre de 2025 com a taxa de vacância em 15,9%, sinalizando uma retomada consistente do uso do escritório.
No mesmo período, o preço pedido médio de locação avançou de R$ 59,56 por metro quadrado, em 2019, para R$ 86,61 em 2025, recompondo praticamente as perdas inflacionárias acumuladas.
Esse cenário explica por que, ao final de 2025, regiões como Faria Lima, Itaim Bibi e Vila Olímpia passaram a conviver com escassez técnica de espaços e pressão de alta nos preços, enquanto imóveis obsoletos, fora dos principais eixos corporativos, enfrentaram vacância estrutural persistente.
Nesse sentido, o escritório deixou de ser apenas um centro de custo e voltou a ser encarado como ferramenta estratégica de atração de talentos, colaboração e fortalecimento da cultura organizacional.
No Rio, desafio foi ainda maior
A cidade já apresentava fragilidades estruturais antes de 2020. Assim, a pandemia aprofundou a perda de competitividade de parte relevante do estoque de escritórios corporativos, especialmente nas regiões do Centro e do Porto Maravilha.
Nesse sentido, a taxa de vacância no Rio, que era de 22,6% no pré-pandemia, chegou a 26,8% em 2021. E encerrou o quarto trimestre de 2025 um pouco menor que antes da pandemia, em 22,1%, apontando uma recuperação lenta e irregular.
Por conseguinte, os preços refletem essa dificuldade.
O preço pedido médio de locação caiu de R$ 69,22 por metro quadrado, em 2019, para R$ 59,12 em 2025, o que representa uma perda significativa de poder de compra quando ajustada pela inflação do período.
Com apenas 143 mil metros quadrados em construção, frente a quase 600 mil metros quadrados em São Paulo, o mercado carioca segue favorecendo o inquilino e exige cautela do investidor, além de estratégias claras de reposicionamento, retrofit e aproveitamento de vetores como o setor de energia e projetos de revitalização urbana, a exemplo do Reviver Centro.
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Logística: de coadjuvante a protagonista
Se os escritórios corporativos passaram por um processo de seleção natural, os condomínios logísticos seguiram o caminho oposto.
Durante a crise sanitária, o segmento consolidou-se como um verdadeiro porto seguro. O isolamento social acelerou o comércio eletrônico em pelo menos cinco anos. Como consequência, transformou o galpão logístico no novo ponto de venda e em peça central da estratégia das empresas.
Assim, entre o quarto trimestre de 2019, e o quarto trimestre de 2025, o estoque logístico nacional saltou de 27,9 milhões para 44,1 milhões de metros quadrados.
Mesmo com essa forte expansão da oferta, a taxa de vacância despencou de 15,7% para 7,5%, demonstrando que a absorção bruta superou, de forma consistente, as novas entregas. Além disso, o setor permanece aquecido, com cerca de 4,3 milhões de metros quadrados atualmente em construção. Isso vem como reflexo da confiança do investidor em operações de last mile e na previsibilidade de fluxo de caixa.
Os preços acompanharam essa dinâmica
O preço pedido médio de locação subiu de R$ 18,14 por metro quadrado, em 2019, para R$ 28,40 em 2025. Considerando uma inflação acumulada próxima de 40% no período, o preço atualizado de 2019 seria em torno de R$ 25,40. Este resultado evidencia um ganho real no setor logístico, impulsionado pela escassez relativa de ativos de alta qualidade e bem localizados.
Ao encerrar 2025, o mercado imobiliário corporativo brasileiro já não se parecia em nada com o cenário pré-pandemia.
Assim, o que emergiu foi um setor mais seletivo, menos tolerante à obsolescência e profundamente orientado por dados.
Uma estrela ascendente desse movimento foi Guarulhos, que ganhou notoriedade por galpões com preços competitivos, taxa de vacância atrativa e proximidade com a capital paulista. Não à toa, passou a ser chamada por alguns agentes de mercado de “a Nova Faria Lima dos condomínios logísticos”, em um contraponto direto à hegemonia histórica de Cajamar.
Expectativas para 2026
Olhando para 2026, os fundamentos reforçam essa leitura.
No mercado logístico, a expectativa é de um ano marcado por déficit de oferta, com projeções de alta nominal entre 8% e 12% nos aluguéis e taxa de vacância estável, em torno de 7,8%. Em São Paulo, a tendência é de vacância próxima de zero nos eixos mais nobres. Destaca-se a Faria Lima, com um ciclo intenso de retrofits diante da escassez de terrenos para novos empreendimentos.
No Rio de Janeiro, o foco seguirá na redução da vacância física, apoiado pelo setor de energia e por iniciativas de requalificação urbana.
Mais do que uma ruptura, a pandemia funcionou como um poderoso acelerador de tendências. Por fim, o aprendizado deixado até aqui é claro: no novo ciclo do real estate corporativo, não há mais espaço para soluções genéricas. Qualidade, localização e estratégia passaram a definir, de forma definitiva, quem captura valor e quem fica para trás.
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