Artigo escrito por Henrique Curvello Porto, Gerente de Research da EREA
O mercado imobiliário logístico brasileiro atravessa um ciclo de transformação estrutural acelerado pela expansão do e-commerce junto às mudanças nos padrões de consumo da população.
Galpões de alto padrão construtivo — os chamados Condomínios Logísticos Classes AA e AAA — se tornaram ativos estratégicos no portfólio de investidores institucionais e de inquilinos com presença nacional.
Compreender a atual expansão do mercado e os principais indicadores do setor, como absorção líquida, taxa de conversão, ABL (área bruta locável) e novo estoque, requer uma análise que vá além dos dados imobiliários em si.
Este paper propõe examinar variáveis socioeconômicas agrupadas em três dimensões e como elas estão correlacionadas com o setor de galpões logísticos:
(i) demanda/consumo, (ii) atividade industrial e (iii) condições financeiras.
A seleção das variáveis seguiu dois critérios: relevância teórica para a demanda por espaço logístico e disponibilidade de dados com granularidade geográfica compatível com os mercados imobiliários analisados.
Demanda e Consumo
O PIB per capita (via IBGE, medido em R$/habitante) mede o nível de riqueza e capacidade de consumo de cada localidade.
Por ser uma variável anual, funciona como indicador estrutural de médio prazo: mercados e agrupamentos metropolitanos com maior PIB per capita tendem a apresentar maior demanda por distribuição de bens, o que se reflete em absorção líquida positiva e compressão da vacância ao longo dos ciclos.
Utilizando regressão linear, ao cruzar os dados de absorção líquida acumulada de 2023 a 2025 de 138 municípios com galpões logísticos ativos com o PIB per capita municipal do IBGE (último dado de 2023), observa-se correlação positiva e estatisticamente significativa entre as duas variáveis.
Assim, foi concluído que a riqueza local explica cerca de 10% da variação na absorção líquida de condomínios logísticos entre os municípios analisados. Este valor é coerente, já que há outros fatores, como localização em relação a eixos viários, disponibilidade de terrenos e incentivos que também condicionam as decisões de ocupação.
Municípios como Guarulhos registram alta absorção não apenas por conta de riqueza elevada e alto consumo da população, mas pela posição estratégica para distribuição, por exemplo. O PIB per capita funciona, portanto, como uma das âncoras estruturais da demanda logística.
Atividade Industrial do Real Estate Logístico
A ABL de um mercado reflete as decisões acumuladas de incorporação imobiliária logística: cada entrega representa um projeto que foi idealizado, financiado e construído ao longo de 18 a 36 meses.
A decisão de iniciar um novo empreendimento é, antes de tudo, uma aposta sobre a demanda futura. Assim, dados sobre atividade industrial são interessantes para as projeções de demanda futura por espaços logísticos.
O Valor Adicionado Bruto (VAB, via IBGE, medido em R$ mil) da indústria é uma variável que mede a riqueza efetivamente gerada pelo setor industrial, descontando os insumos utilizados na produção.
Essa análise é particularmente importante para o planejamento de galpões logísticos, pois o VAB industrial sinaliza onde há maior intensidade de produção e, portanto, maior necessidade de infraestrutura para armazenagem, distribuição e escoamento de mercadorias.
Mercados com elevado VAB industrial tendem a demandar mais galpões próximos a polos produtivos, rodovias e centros de consumo, já que o fluxo de bens é mais intenso.
Para exemplificação numérica dessa relação foi realizada uma análise conjunta do top 5 estados em ABL entregue de condomínios logísticos ao final do 1T/2026 e do top 5 em VAB industrial (último dado de 2023).
A análise revela uma correlação clara: SP, MG, RJ, PR e RS aparecem como líderes em ambos os indicadores.
Isso mostra que os estados com maior peso industrial também detêm a maior concentração de infraestrutura logística, confirmando que a demanda por galpões está diretamente ligada à intensidade da atividade produtiva.
Em outras palavras, onde há maior geração de riqueza industrial, há também maior necessidade de espaços para armazenagem e distribuição.
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Condições Financeiras
Se o VAB industrial ajuda a explicar onde os incorporadores decidem lançar novos empreendimentos, as condições financeiras explicam se esses projetos efetivamente chegam ao mercado e em que ritmo.
As condições de crédito e de custo de construção determinam se o cronograma é mantido, acelerado ou postergado.
A taxa SELIC (via COPOM, medida em %) atua por dois canais complementares sobre a entrega de nova ABL.
Pelo canal de empréstimos, juros mais altos encarecem a tomada de crédito, aumentando o custo de carregamento das obras e pressionando os desenvolvedores a postergar lançamentos ou alongar cronogramas, e pelo canal do custo de oportunidade, uma SELIC elevada torna a renda fixa mais atrativa em relação ao retorno esperado dos FIIs logísticos, reduzindo a captação de novos fundos e, consequentemente, o pipeline de projetos.
Portanto, a taxa SELIC funciona como um verdadeiro termômetro da velocidade de entrega de novo estoque logístico especulativo.
A relação entre o volume de novo estoque logístico entregue e a taxa SELIC evidencia o caráter defasado do ciclo imobiliário: quando os juros estão baixos, desenvolvedores com capital especulativo iniciam mais projetos, mas as entregas só aparecem alguns anos depois.
Um exemplo disso é de que os picos de estoque entregue entre 2021–2022 refletem decisões tomadas no ciclo de juros baixos entre 2019–2020, enquanto a manutenção da Selic em patamares elevados entre 2023 e 2024 funciona como um “freio” para o volume de entregas de 2025 e 2026.
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O Real Estate Logístico não é uma ilha
Tais análises não se limitam apenas as três variáveis socioeconômicas citadas acima.
A taxa de desemprego, o volume de exportações municipais e o INCC, por exemplo, são igualmente relevantes para explicar o comportamento do mercado imobiliário logístico.
O desemprego sinaliza a capacidade de consumo das famílias e, por consequência, a demanda por espaço de distribuição. Já as exportações revelam a intensidade do fluxo de carga em determinadas regiões, induzindo a formação de novos polos logísticos. Por fim, o INCC condiciona o ritmo de entrega de nova oferta ao afetar diretamente o custo de execução das obras.
As correlações e causalidades exemplificadas neste paper oferecem uma leitura economicamente coerente do ciclo do mercado imobiliário logístico brasileiro. Assim, evidenciando que ele não opera em isolamento — ele é, antes de tudo, um reflexo da economia real.
A absorção de espaços, o ritmo de entrega de nova ABL e as condições de oferta respondem a ciclos de renda, emprego, produção industrial e custo de capital. Estes antecedem e moldam o comportamento dos indicadores imobiliários.
Compreender essas relações é, portanto, condição necessária para qualquer análise que pretenda ir além da descrição histórica dos dados e avançar em direção à identificação de tendências e à antecipação de movimentos do setor.
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